相信大多数人都对金融科技（FinTech）耳熟能详。随着传统的金融行业拥抱新兴科技并与之结合，诸如国内的蚂蚁金服、陆金所，国外的Oscar、Atom Bank等都迅速崛起成为金融界的新晋势力。然而很多人都还没意识到，一个甚至比金融业更为传统的行业也正在悄悄地将科技升级应用到自己的领域，这就是房地产行业与科技行业结合后的地产科技行业（Real Estate Tech / PropTech）。
随着地产科技进入3.0时代，大批地产科技下的细分行业纷纷涌现，12个细分行业中过半都仍处于初始发展阶段，这便涌现了大量优质的前期投资机会。无论是全球范围还是美国市场，2019年都是一次里程碑，因为在融资总额和交易数量两方面都有所突破。更重要的是，最高单笔成交额在2019年达到60亿美元，突破2018年的58亿美元上限。成交额中位数也同比增长了超过170%。这说明地产科技初创企业的估值在普遍攀升。一方面是由于近年来地产科技的应用加速，另一方面是因为机构投资者对地产科技行业的未来充满信心。
“地产科技”概念及分类
地产科技是地产行业衍生的新兴行业，分为狭义和广义两种：
● 狭义的地产科技是指在地产项目开发中通过楼盘规划、建筑材料、物联网等环节，运用科技元素提升产品的科技含量，以增加工作和生活的舒适性，从而打造性价比较高的新型房产。
● 而广义的地产科技，是指通过信息技术，运用软件及科技手段为地产行业参与者如中介、投资者、借贷者、房屋拥有者、物业管理者、购房者等提供电子化、智能化服务的行业。本文要讨论的正是后者。
与FinTech专注于在金融中使用技术的方式类似，PropTech也将科技融入到地产行业来满足房地产行业的需求。根据牛津大学的研究，PropTech和FinTech的关系是部分重合关系。
随着近年来地产科技对传统房地产行业商业模式的持续改造，地产科技又可细分为以下几个代表领域:
- 物业管理：用于管理某栋楼房的日常运营的科技。
- 工程管理：用于管理在建楼房的工程科技。
- 设施管理：应用于实现楼房的长期可持续性和利用资源的有效性的科技。
- 投资组合管理：提供信息、数据等帮助地产投资者定制投资策略的科技。
- 家居服务：帮助住户管理其家居日常的科技。
- 房屋搜索：用于寻找短期、长期住所的消费者工具。
- 房产中介工具：帮助房产中介完成日常工作及自动化的科技。
- 室内测绘：为地产创造室内模型、视图的科技。
- 智能家居：家居领域的智能解决方案。
地产科技的发展
虽然地产科技的概念在近几年逐渐进入大众视野，但事实上，房地产行业早在20世纪90年代后期就开始有意识地运用科技提升自身的竞争力和效率了。
在地产科技1.0时代（即20世纪80年代），改革主要发生在美国和英国，随着大量IT公司的崛起，当时的房地产行业很自然地试图加入科技行业，其中有许多标志性的公司，如在1998年上市的地产数据巨头CoStar；紧接着在1999年的成功上市的住宅地产信息方HomeStore等。再比如随着美国房地产信托投资委员会（NCREIF）的成立和地产估值软件Argus的开发，地产企业开始逐渐脱离excel表格，而采用开发软件，提供全面的封闭式企业服务，但这些服务需要客户定制。所以这一阶段的房地产和科技的结合大多仅体现在数据的被动整合，较为表面。
随着科技逐渐发展，房地产科技2.0时代从20世纪90年代开始，于2010年后更加成熟。伴随互联网接入和电子邮件的兴起，电子商务开始进入人们的生活，互联网信息服务首先在住宅市场中成长起来。从2000年开始，迅速成长起在线房屋查询、租赁、交易的房地产信息中介平台等地产科技行业。技术不再停留在整合信息的表面，开始向房地产更深处的服务方式渗透。
这一阶段最具代表性的地产科技公司就是Airbnb以及WeWork。通过技术驱使的高效服务和“空间共享”这一理念创新相结合，这两家公司都无疑取得了巨大的成功。该阶段的房地产科技行业，虽然消费者和房产互动方式的本质没有发生太多改变，但是交易配对，信息流动的效率无疑已经相较传统房地产取得了长足的进步。
随着2020年的到来，房地产科技正在逐渐转向3.0时代：随着区块链、AI等科技的崛起，地产科技也在变革。科技不再局限于在宏观层面对地产行业进行改造，而是深度穿透整个产业链，一方面运用大数据，大平台的新晋技术进一步提升产业运作的速度和准确度，一方面通过虚拟现实，物联网等技术针对消费者和产业的交互方式发动变革。
至此，传统房地产行业的方方面面都有着与科技结合的可能性，嗅觉敏锐的风投机构最先意识到这其中蕴藏的潜力，于是纷纷入场。地产科技的革命正不断吸引大量的资本来寻求高回报。伴随着大量资本的涌入，试图用科技变革传统地产行业方方面面的创业公司如雨后春笋般涌现。
地产科技细分行业及发展阶段
Venture Scanner通过搜集65个国家1785家地产科技初创公司的融资数据，根据平均企业年龄以及平均融资金额将初创公司所处阶段划分为四种：初始阶段，成熟阶段，行业重塑者以及重量级选手。 截至2019年底，共有7个细分地产科技行业处于“初始阶段”，4个处于“成熟阶段”，1个被归类于“行业重塑者”下。目前还没有企业属于“重量级选手”，即融资金额较高同时存在时间较长。最有希望成为重量级选手的是房屋保险细分行业。
2019地产科技风投回顾
风险投资破金额数量双纪录
对于房地产科技行业而言，2019年是突破性的一年，因为全球风险投资金额达到了316 亿美元，同比增长了227％以上，可谓创历史新高。有一半以上的投资在2019年下半年完成，交易涵盖了商业地产、住宅地产、建筑和金融服务等多项地产细分行业。事实上，仅在2019年上半年，全球地产科技的风投金额就飙升至140亿美元的新高点，比2018年同期增长超300%，甚至超过了2017年全年以127亿美元创下的历史高位。
除了交易金额创新高外，地产科技风投在交易数量上也有所增长。这与2018年行业投资收紧的现象截然不同。更值得注意的是，2019年在交易数量方面，不仅总计数量上压过前一年，而且在大笔交易额的数量和占比上，也都分别高于2018年的记录。具体数据如下：2019年共成交528笔，相比2018年的509笔，增长近3.7％。其中，有7.4%是大额交易（39笔），该比例在2018年是4.5%（23笔）。
这样大幅的投资增长来源于机构投资者对地产科技的信心。根据德勤对世界500家商业地产机构投资者的调查，90%的机构投资认为地产科技行业能为商业地产带来正面的推动效应，也表示计划将近六分之一的商业地产投资用在科技相关的开发和应用中。然而有趣的是，传统商业地产行业认为地产科技的发展会打乱甚至颠覆现有的行业体系，而并非能有机结合共生存在的。不过，这并不影响机构投资者的心态。
单笔交易金额创新高
与2018年相比，2019年在单笔投资金额上也有所突破。WeWork在2019年从软银募资60亿美元，成为年度股权融资金额最高的交易。实际上，在过去的几年中，WeWork从软银愿景基金获得了多达185亿美元的资金。相比之下，2018年的最高融资额为58.2亿美元，是由西班牙的房地产平台运营商Anida在10月完成的。
中后期更受风投青睐
我们知道，地产科技行业的融资额大幅增长源自机构投资者对地产科技的信心。但这不意味着，投资者们会跟风“盲投”。越来越多的机构投资者会选择融资靠后，发展相对成熟的企业。下图数据表明，投资B轮及以上的风投资金比例，从2014年的不到30%，一路增加到2019年的超过55%。
目前，比较活跃的风险投资机构或创业孵化器仍然是Y Combinator、Plug & Play等几家科技行业投资巨头，2019年均投资了19家初创企业。 通过本篇文章，我们大致了解了北美地产科技行业的基本概况和风投情况。可见，一场颠覆传统地产行业的“科技变革”为投资者带多大的想象力和发展空间，但是在具体的投资中，有哪些机会是投资者应该牢牢紧握的？哪些领域是投资者应该小心以把控风险的？我们将会在下篇文章中，为大家一一介绍。
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【作者简介：海投资本（Haitou Capital）是技术和研究驱动，基于大学基金模式，坚持长期投资、价值投资、另类投资的全球投资平台，主动管理信贷基金、孵化基金、独角兽基金和地产基金等多支美元私募基金。】
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