在上一篇文章中（美国地产科技：横向对比四大风向，助力投资者抓住早期投资机会（上）），我们讨论了地产科技的发展阶段和风投情况。随着2020年的到来，房地产科技正在逐渐转向3.0时代，科技不再局限于在宏观层面对地产行业进行改造，而是深度穿透整个产业链，一方面运用大数据，大平台的新晋技术进一步提升产业运作的速度和准确度，一方面通过虚拟现实，物联网等技术针对消费者和产业的交互方式发动变革。
至此，传统房地产行业的方方面面都有着与科技结合的可能性，嗅觉敏锐的风投机构最先意识到这其中蕴藏的潜力，于是纷纷入场。2019年成为突破性的一年，全球风险投资金额达到了316 亿美元，同比增长了227％以上，创历史新高。
本篇文章我们将会介绍北美地产科技投资机会。在投资标的方面，我们横向比较了“虚拟现实”、“在线投资”、“智能物管”和“智能家居”四个地产科技细分行业。
我们认为“在线投资”由于其平台化的运作模式，往往要求公司具有一定的规模，因此很难存在合适的早期投资机会。而“智能家居”虽然有着极具潜力的市场前景，但是公司彼此之间的竞争同样十分激烈，需要投资人谨慎挑选优质投资对象。最后，“虚拟现实”和“智能物管”目前尚处于起步阶段，存在一定数量的初期投资机会的同时，尚未对各自行业内传统的运作方式形成强烈的冲击，建议投资人参考我们所选取的潜在标的，重点考虑当前的行业领先者。
美国地产科技2019风投回顾
就美国来说，2019年共有324项地产科技投资交易完成，是迄今为止融资最活跃的一年，股权和债权融资总额达90亿美元，同比增长69％。其中，有59％的投资发生在住宅服务的地产科技类公司，41%的投资额流入了商业地产相关领域。
住宅地产技术领域的投资对象主要包括：
- 线上中介平台，如Compass、REX、Side等；
- 基于自动估价模型帮助降低购买成本的数字地产投资平台iBuyers，如Opendoor、Offerpad等；
- 新兴的替代金融公司帮助首付和贷款的平台，如Ribbon、Figure、ZeroDown、Hometap等。
- 另外，住宅类地产科技行业的并购标的主要是SaaS技术驱动的软件服务集成企业。
应用在商业地产的科技领域中，主要投资对象或并购标的是数据和产品开发平台。
一些比较成熟稳定的PropTech企业，如CoStar、Real Page和MRI等，仍然具有高度的收购性，通过并购来增添产品并扩展到新类别。
和全球投资趋势一致，2019年美国的地产科技类投资交易完成也主要发生在下半年。从单笔成交额来看，平均成交额从2014年的520万美元，上升到2019年的2140万美元，平均年复合增长约33%。
美国地产科技投资标的简介
根据行业发展趋势、市场规模等条件总结梳理了四大潜在投资方向，并从这些方向中精选市场定位明确、业务独特且有发展潜力、核心产品技术领先、创始人及投资机构履历优秀的创业公司作为潜在投资标的。
虚拟现实
随着虚拟现实技术（Virtual Reality) 近年来的不断成熟，越来越多的行业正在逐步通过采用该技术来实现全新的交互体验。房地产行业对于虚拟现实技术来说有着许多理想的应用场景，包括：提升购房者远程看房的用户体验，帮助购房者便捷地选择理想的装修效果，帮助建造者提前规划房屋建造等等。根据美国房地产经纪人协会2019年的最新调研显示，约44%的人在选择购房时会在网上寻找，且预计该比例还将继续上升。考虑到目前大部分房地产商对于虚拟现实技术的转化率较低，这将为相关初创企业在房地产行业的发展提供极大的前景。随着虚拟现实技术的进一步沉淀，预计该技术下一阶段的增强现实（Augmented Reality）也将逐渐开始应用于房地产行业，极大提升购房者和房地产商在实地购房/卖房的交互体验。
1. Roomored
Roomored在2016年成立于美国得克萨斯州达拉斯，公司为房地产开发商提供虚拟现实驱动的全新销售方案，使得其客户在选房时能够实时体验到不同的设计方案，并拥有自由更改，设计潜在房型的能力。运用同样的技术，开发商方面的设计师同样可以在更短的时间内设计出更好的装潢方案并吸引更多的购房者。
Roomored通过向房地产开发商提供服务从而赚取利润，其最大的贡献在于通过虚拟现实技术实现了购房者体验的极大提升，进而促进房地产开发商的销售总量和效率。官网显示Roomored已经与全美至少12家开发商达成合作关系。公司创始人Farrukh Malik曾在国际知名投行麦格里旗下75亿美元的房地产基金担任副总裁，有着丰富的房地产经验和关系网络。公司目前总融资额达320万美元，投资人包括Venn Ventures, Perot Jain, Central Texas Angel Network以及VisionTech Partners。
2. GeoCV
GeoCV2014年成立于纽约，通过改装后的智能手机拍摄，无人机的俯瞰拍摄视角，结合后期图像合成系统，为购房者实现了3D+360度的看房体验。购房者能够做到足不出户，在网站上浏览相关房地产的3D全方位透视图，第一视角内景图，2D实景俯瞰图等等功能，且能做到自由切换视角，极大地丰富了观房过程。尽管背后的技术十分复杂，操作层面上GeoCV的使用者仅需一台搭配了3D组件的智能手机即可快速完成VR录制，这也是GeoCV区别于其他类似竞争对手的主要点。后期上传至GeoCV云后，系统就会自动缝合拍摄的上千照片成3D场景供购房者自由观赏。公司的联合创始人之一Anto Yakubenko是莫斯科国立大学计算机博士，同时拥有15年以上的3D成像/虚拟现实行业工作经验，负责公司的核心技术研发。公司在2017年4月开始测试旗下的产品，并于2018年在Moderne Ventures的孵化器项目中成功毕业，目前已经开始产生营业额。目前GeoCV总融资额达491万美元，投资者包括Emery Capital, Rothenberg Ventures, Starta Ventures等。
在线投资
房地产领域的在线投资也被称为房地产众筹。房地产众筹是指在互联网金融背景下，发起人针对某一地产项目通过线上或线下途径向合格投资人发起众筹来达到营销、融资、销售等在内的商业目的，并承诺给予投资人产权、股权或其他回报的商业模式。
房地产众筹平台的兴起让有意投资房地产的投资者无需投入大量的资金便可参与投资。全球房地产在线投资交易量在2015年达25亿美元，2016年交易量保守估计达35亿美元。房地产行业长期稳定的高回报也是房地产在线投资当下火热的原因之一，2000年以来房地产年化回报率在10.71%，几乎是美股市场的两倍之多。同时考虑到众筹模式下的门槛降低，预计在未来仍将有大量的个人投资者涌入该行业。
1. Groundfloor
2013年成立于美国亚特兰大市，Groundfloor是美国的房地产众筹投资平台，致力于将私有贷款项目带向公共投资领域，众筹资金主要用于房地产贷款项目。收益率在5.5%到22%之间，平均贷款期限在一年左右。Groundfloor利用自己内部的项目评级系统给所有房地产开发商的信贷水平进行评级（从A级到G级）并根据结果分配相对应的贷款期限以及利率。公司也负责起草贷款的发行说明书并将其与SEC注册，之后便可以面向平台上的个人投资者进行众筹。创始人Nikhil Bhargava持有杜克大学法学硕士学位，曾在美国SEC，加拿大皇家银行等金融机构有着广泛的工作经验。公司目前总融资额达1880万美元，投资者包括Rising Realty Partners, Ackman-Ziff Real Estate Group, Martin S. Burgery, Collaborative Fund, Benjamin Miller等。
2. Fund That Flip
2014年成立于纽约，Fund That Flip为房屋翻修贷款（Fix and Flip Loan）提供了一个连接翻修商和个人投资者的平台。平台负责筛选合格的借款人并执行基本的尽职调查，之后将贷款人和房屋信息，贷款条款，募集资金等信息投放在平台上供投资人选择。公司对借款人资质有较为严格的要求，只为已经建立了可靠过往业绩的翻修商提供借款资格，平均过审率为7%左右，贷款价值比(LTV)需要保持在翻修后价值的70%以下。平台对投资人较为友好，起投门槛为5000美元，每5000美元递增。平台上目前列有上千个贷款项目，在房地产翻修贷款领域具有一定规模。公司最近在2019年8月完成由Edison Partners 领投的A轮融资1100万美元，总融资1470万。Edison Partners是美国知名的风投机构，有着33年的风投历史，总资产16亿美元。Edison Partners合伙人一共拥有275年的行业经验，且已成功退出180家投资公司。
智能物管
智能物管是指通过将大数据，云计算等新兴技术应用到传统的房地产物业管理领域后诞生的全新细分行业。相较于现有的物业管理水平，智能物管通过整合数据，简化流程等方式，极大地提高了房地产运营的效率，提升其在行业内的竞争力。全球智能物管行业规模从2014年的17.8亿美元增长至18年的25.6亿美元，年增速7.5%。预计在2023年将达到36.5亿美元。随着房地产行业竞争的持续，只有拥有更高效的管理运营技术的公司才能脱颖而出。考虑到智能物管现在仍然处于起步阶段，有大量的潜在客户能够转换，该行业内的初创公司具有很高的投资潜力。
1. Direct
2017年成立于犹他州盐湖城，Direct致力于为企业级和个人酒店管理者提供最优质的的物业管理系统。其研发的平台为使用者提供了一站式功能，包括渠道管理，客户关系管理，网站搭建，自动人员工作流安排，以及在线交易。致力于为酒店管理者提供耗时更少，效率更高，利益最大化的酒店管理工具。公司对于产品有着清晰的框架，其核心功能有6类，在此之上的高阶功能也分类6类。Direct再根据客户不同的需求将这些功能划分进3种不同的收费方案中，分别是每月49、399和999美元，并收取1%的交易手续费。公司创始人Wes Smithe在假期租赁有近10年的经验，在Direct之前曾经分别掌管两家成功的假期租赁公司GamedayHousing以及Vaystays。公司刚刚于2019年11月27日完成第一笔一百万美元的天使轮融资，投资人未披露。
2. Frontdesk Anywhere
Frontdesk Anywhere在2009年创立于加州旧金山市。通过其开发的基于云计算的物业管理系统，公司致力于为独立酒店以及管理集团提供高效的管理工具。系统的界面支持客户定制化，同时可以连接酒店的员工以及管理人员以促进工作效率。主要功能包括在线预订系统，评价管理，营业额管理，渠道合作，合作方开发等等。公司具有较长的历史，目前在美洲，亚洲，欧洲都有业务范围覆盖，目前已经服务分布在45个国家的上千家酒店。创始人Joe Kiernan在软件研发，科技资讯以及房地产科技领域有着近20年的经验。Frontdesk Anywhere最近一次融资为2017年11月，公司没有披露融资金额，投资人包括硅谷著名风投机构Glynn Capital, 亚洲极具影响力的投资机构the Getz Group 以及 Louis T Collection。
智能家居
智能家居也称智能住宅，是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、信息家电、设备自动化，集系统、结构、服务、管理为一体的高效、舒适、安全、便利、环保的居住环境。智能家居利用先进的计算机技术、网络通信技术、综合布线技术，将与家居生活有关的各种子系统有机地结合在一起，通过统筹管理，让家居生活更加舒适、安全。智能家居已经成为了美国屋主的主流需求。据调查显示，超过45%的美国屋主计划或已经购买了智能家居产品。70%已经购买过智能家居产品的屋主会继续购买智能家居产品。全美智能家居市场2019年销售额预计235.77亿美元，2019-2023的年复合增长率预计为15.4%，到2023年市场规模将达到417.56亿美元。
1. Gryphon
2014年成立于加州圣地亚哥市，Gryphon是一家致力于家庭无线网络安全的初创公司，旗下的Gryphon路由器在做到高网速的同时，每一台能覆盖最大3000平方英尺的面积。该路由器最大的竞争力来自于其提供的安全性能。通过公司自研的系统，能够保护每一台连接到其无线网络的设备，包括物联网中的其他智能家居设备。随着发达国家家庭近年来关于网络安全的意识越来越强烈，预计该行业将迎来不断增长的需求。此外，路由器还提供家长控制功能，方便家庭中的父母更好地管理孩子们的上网时间。
目前Gryphon一台路由器的价格在209美元左右，考虑到其强大的覆盖能力，大部分家庭都只需要一台即可满足全覆盖。作为一个成立于2014年的公司，于2018年全年披露的营业额为70万美元。公司创始人Arup Bhattacharya和CEO John Wu曾在摩托罗拉，英伟达， Novatel Wireless等国际技术公司担任高管，拥有丰富的行业经验。公司总融资额达199万美元，全部于2019年6月融得，投资者包括Ben Jen Holdings, Arizona Tech Investors以及其他未披露的投资者。公司的投资前估值为1189万美元。
2. Deako
2015年成立于西雅图，Deako研发的智能开关取代了传统家庭中的灯光开关。其功能包括远程开关，语音开关，亮度调节，定时开关等等。用户可以通过手机上的app或者家中已有的智能语音助手（如Google Home, Amazon Alexa等）十分方便地掌控家中的灯光情况。和其他智能家居针对家庭直接销售有所不同，Deako的商业模式主要针对房地产开发商。与其合作的房地产开发商将能够在售房阶段向购房者提供装有Deako智能开关的新房以提高吸引力，同时根据购房者的需求不同还Deako还提供三种不同智能程度和价格的产品可供选择安装。这样的销售模式有利于Deako提高销售效率，同时也免疫来自其他零售智能家居产品的威胁。公司创始人兼CEO Derek Richardson持有加州伯克利商学院的MBA学位，且在黑莓，Cypress半导体等公司积累了15年的软硬件开发经验。Deako最近于2019年7月融资350万美元，总融资2000万美元。投资者包括Columbia Pacific Advisors, Tandem Capital, Promus Ventures Alumni Ventures Group and Green D Ventures。
总结
虽然传统商业地产行业的参与者对地产科技的崛起存在不同的看法，但是机构投资者对于该技术在地产行业的应用普遍有较高的期待。毕竟目前的技术已经覆盖了住宅地产、商业地产、借贷金融服务领域，也开发出了线上地产中介、自动购房交易平台、SaaS地产大数据供应商等新型平台和服务。
2019年，随着更多机构投资者的入场，行业创新正持续升级，从客户关系管理，经纪服务到建筑和租户体验平台等，新技术的运用和驱动效率都达到了最新水平，相信地产技术行业前景一片光明。
🌍🌍🌍
【作者简介：海投资本（Haitou Capital）是技术和研究驱动，基于大学基金模式，坚持长期投资、价值投资、另类投资的全球投资平台，主动管理信贷基金、孵化基金、独角兽基金和地产基金等多支美元私募基金。】
关注公众号「HaitouGlobal」即可了解更多资讯。如有任何疑问，欢迎添加微信。ID：haitouhuaren
